Cash out refinance 就是抵押贷款的套现再融资，新的抵押贷款金额比现有的贷款金额大，从而贷款人以现金获得两笔贷款之间的差额。

例如：您在2019年时买的房子50万，借银行40万贷款。到2022年贷款还有38万，但房子已经升值到了60万，如果您重新申请贷款 60万x 75%=$45万，那么您可以拿回的现金就是这其中的差额 $45万－$38 万= $17万。

优点：
1. 利率可以是固定的
如果您贷款时申请的是30年，20年，15年。。。固定的loan program, 那么您的利率在这些年限里是固定的，不会随着市场的调节而变化，所以您每月的还款金额也是固定的。
2.没有payment shock
因为您从一开始就要付本金＋利息，所以您的总贷款金额也会随着每个月的还款而减少。不会出现像HELOC那样因为前10年只付利息，到了第11年时需要付本金＋利息，而出现payment 一下从几十到几百或者几千的情况。
3. 利率低
cash out refinance 利率低过信用卡利率，长远来说也低过HELOC的利率。
4.用途灵活
可以用来房屋改造加建，交学费，付车贷，还信用卡，付买房的首付。。。

缺点
1. 可能有closing cost
因为这个是重新申请抵押贷款，所以会产生closing cost, 例如银行审批费用，appraisal fee, 律师费，政府登记费用。。。不过如果您选择的利率稍微高一些，通常银行会给一些credit, 帮您付一些或者全部的费用。

2. 还款期限重新来过
举个例子，如果2019年买房时是30固定的贷款，到2022年重新贷款时，如果选择还是30固定，那么您会重新开始30年期限的还款。

3.月付可能高
因为您重新申请的贷款金额高过您以前的贷款金额，在同样的利率，同样年限的贷款类型下，您的月付会多过以前。 而且您一开始就需要还本金＋利息，您的月付也一般会高过开始时的HELOC.月付。

以上是我对cash out refinance的一点点总结,如果您对贷款方面有任何问题，欢迎call: 617-306-5028 for details。